在全球经济风云变幻的当下，房产市场宛如一片波澜壮阔的海洋，不同国家的市场表现却呈现出截然不同的景象。有的国家房价节节攀升，有的国家却深陷崩盘危机。这一分化现象背后，究竟隐藏着哪些复杂的因素？又将给投资者和购房者带来怎样的影响？让我们一同深入探究。
澳洲：房价上涨背后的多重推力
在澳洲，房地产市场正经历着一波上涨行情。根据Knight Frank发布的《2025年财富报告》，澳洲城市的高端住宅价格在过去四年利率上涨的情况下仍在上涨。以悉尼为例，它被评为全球豪宅市场第11贵的城市，100万美元在过去10年中能够购买的房产面积缩水了1/3。这背后，一方面是“现金买家较少依赖贷款”，另一方面是“市场供应的减少”。
从数据来看，澳大利亚的房贷逾期率有所下降，同时最新预测显示，未来12个月全国房价可能上涨4 - 6%。Fitch Ratings发布的《Dinkum RMBS指数报告》指出，截至2024年第四季度，30天以上的房贷逾期率环比下降7个基点，至1.13%。澳大利亚联储在2025年2月将现金利率下调了25个基点，这是自2020年11月以来的首次降息，目前现金利率为4.1%，预计年内还可能再降息两次，这为房价上涨提供了有力的支撑。
在悉尼，公寓市场却呈现出不同的态势。新建和现有公寓价格差距扩大，尽管生活成本危机持续，但部分区域房价依然坚挺。不过，也有一些地区成为被遗忘的角落，公寓价格与2015年相差无几，有的甚至还低了十几万。例如，悉尼西部的帕拉马塔地区和西北部的通勤枢纽周围，公寓密集区价格跌幅较大。数据显示，十年来，公寓价格跌幅最大的是悉尼西北部的Rouse Hill，下跌了16.67%，目前的价格比2015年平均低了13.1万澳元。
美国：部分城市房价崩盘风险加剧
与澳洲的上涨行情形成鲜明对比的是，美国部分城市的房地产市场正面临着崩盘风险。根据1月的最新数据，研究将温特黑文、坦帕和西棕榈滩列为2025年最可能出现房价下跌的美国五大市场，亚利桑那州的菲尼克斯排名第二，图森排名第四。这些城市都有超过70%的可能性出现房价下滑，依据CoreLogic的最新研究。
佛罗里达州的房地产低迷主要是由于需求急剧下降，以及越来越多的居民选择离开这个州。自疫情以来，其他州的迁移流动显著减缓，而房价上涨和高按揭利率让购房变得更加困难。此外，飙升的房主协会费用和不断增加的房产保险费用——尤其是自然灾害的增多——不仅让购房者望而却步，还进一步加剧了人们的外迁潮。
以坦帕为例，从2024年10月到2025年1月，房屋销量下降了1.6%。温特黑文同样在疫情期间吸引了大量买家，但从2024年10月到2025年1月，房屋销量下降了1.2%。西棕榈滩在同一时期也出现了1.2%的销量下降。不过，西棕榈滩可能会迎来转机，这个曾经的贫困区域如今正通过奢华住宅开发、高端餐厅和大量金融、科技公司投资，吸引着越来越多的商业机会。经济增长、生活方式的吸引力和投资活动的结合，或许能够推动房屋销售。但在佛罗里达州的其他地区，房地产市场依然在走下坡路。
菲律宾：房地产市场泡沫隐忧浮现
菲律宾的房地产市场也面临着诸多问题，泡沫隐忧逐渐浮现。2024年前11个月大马尼拉住宅公寓销售额仅占2023年全年水平的63%。2024年第四季度新公寓推出数量环比增加，但11个月内推出的总数量仅占2023年全年项目数量的一半，这表明开发商在销售环境放缓的情况下持谨慎态度。
为了消化高库存，开发商现在提供更灵活的条款，例如减少首付和延长付款期限。高力菲律宾房地产咨询公司（Colliers Philippines）称，截至2024年第三季度，大马尼拉的剩余库存为75300套，预计吸收期为5.8年，比疫情前的仅用一到两年的时间要长得多。库存包括27200套可入住的单元，价值1544亿披索（28亿美元）。大多数单元的价格在360万披索至1200万披索之间，适合中等收入市场。
如果开发商继续将资产定价过高，并且高通胀和高利率持续存在，菲律宾房地产泡沫可能会变成现实。不过，也有分析师认为，随着开发商调整营销策略并通过增值功能增强库存产品，低迷的市场为买家提供了机会。
加拿大：多伦多房市寒冬持续
加拿大的房地产市场同样遭遇了寒冬，多伦多地区尤为严重。根据最新数据，2025年1月份，多伦多地区的房屋销售量较去年同期下降了7.9%，而活跃房源数量却猛增了70.2%，达到17157套。新挂牌的房屋数量同比增长近50%，导致房屋在市场上的停留时间延长了1.9%。
尽管销售量惨淡，但房价依然高企。上个月售出的房屋平均价格实际上比去年同期高出1.5%。然而，公寓市场的情况更为糟糕，从2024年1月到2025年1月，公寓价格平均下降了1.6%，其中416区的价格下降最为显著。人们对新建公寓的兴趣低迷，许多开发商不得不推迟项目或面临破产。
多伦多地产局仍预计春季将为房地产市场带来一定程度的复苏。专家们认为，较低的借贷成本加上充足的供应将提高负担能力，并促使更多买家入场。然而，房地产市场的前景依然充满不确定性，买家和卖家都需要做好充分的准备。
全球房产市场的分化现象是多种因素共同作用的结果。经济形势、政策调控、人口流动、供需关系等都在不同程度上影响着各个国家的房价走势。对于投资者和购房者来说，需要密切关注市场动态，了解不同国家和地区的房产市场特点。
在投资方面，要谨慎选择投资区域，避免盲目跟风。对于有购房需求的人来说，要根据自身的经济实力和居住需求，合理选择购房时机和地点。同时，政府和相关部门也应加强宏观调控，促进房地产市场的平稳健康发展，避免市场出现过度波动。
未来，全球房产市场的发展仍充满不确定性。但随着经济的复苏和政策的调整，部分国家的市场可能会逐渐回暖，而一些面临问题的市场也可能通过改革和创新实现转型。我们期待着全球房产市场能够走向更加稳定和可持续的发展道路。